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PMと日本の賃貸管理業の違い

 プロパティーマネージメント・PMは代理業務であり、委託者(原則)が所有する不動産からの最大収益(キャッシュフロー)を確保しその不動産価値の最大化を図ることである。この目的を達成するためにその業態の中から徹底して利益相反行為(疑わせる行為も含む)を排除している。同時に運用の透明性と説明責任を課している。またこの業務に従事するものは少なくともこれらを完全に理解しその業態に反映できる実行力(勇気)と能力、そして知識を持ち合わせている。  例えば、最大のキャッシュフローを得るために運用不動産の稼働率を上げるあらゆる手法を体系的に修得している。またそれを安定且つハイレベルに保つ能力もある。そして月額賃料については常にストリートレント(近隣の取引事例賃料)に比べ高い位置に設定出来るように市場の調査、分析はもちろん運用不動産のマネージメント能力をも備えているのである。更には対象不動産のリスクマネージメントもその業態に含まれる。地域性や構造上(設備を含む)の問題や防犯上の問題はないか、それは将来に渡り普遍的であるか、運用不動産における環境問題は存在するのか、またその発生可能性はどうか、時間の経過によるテナントの危険負担は無いか等この業務も重要な業務の一つである。

そして不動産価値においては運用不動産を金融資産としての観点から金融工学的評価計算を行い多方面に渡る投資指数を比較検証することができる。 これらを基礎に投資家(委託者)の意図を反映させながら、実際の運用計画書、マネージメントプランを作成する。これらを元に運用前、運用途中、将来に渡り不動産価値の最大化を実現していく事ができるのである。
つまりその指数から問題点を発見する能力がありそれを報告する。そしてソリューションの幾つかを提案し、運用(マネージメント)に反映し改善を加え常に価値の最大化を図っていくのである。

 賃貸管理では前述の事が全くなされていないと言っても過言ではあるまい。少なくともマネージメントの目的が明確で体系的にその業務が遂行されているとは言えない。

 土地神話の延長で右肩上がりの経済では特にこれらを求められる環境は皆無であったのである。どこかで聞いたことがあるが管理業は仲介業の延長にすぎず、全く同等なものであると唱えていらっしゃる御仁があるようだ。あながち何もしなければこれも当らずとも遠からずと言える。

 その後、賃貸管理に携わる方々はその中においても少なくない努力を重ね業務の適正化に努められたと大いに評価できると思う。しかしプロパティーマネージメントが求めるそれとは大きく乖離していると言わざるを得ない。正に昨年は「プロパティーマネージメント」この単語が一斉に浸透した年である。そして直後から、その本質を知らず、また特段の業務改善を行うも無く、PM会社であるとただ単に表面的に取り繕ってその業態を説く会社があることは残念と言わざるを得ない。

 前述の通り日本ではこれらが求められる環境に無かった(少なくとも居住系不動産においては)のだから、これらが出来なくても何ら不思議ではない。むしろ知らない事をオープンに自ら積極的に学び取り組む努力こそプロパティーマネージメント・CPM制度の精神に沿うものである。CPM制度の教育プログラムを通してプロパティーマネージメントの目的、手法を学べば学ぶほど賃貸管理との違いが判るのである。それは合理的で且つグローバルスタンダードであり、それに携わる私達を自信と誇りに満ちた真のプロフェッショナルと導いてくれるのである。

なぜCPM制度を導入するのか 

   ※現在において、記述の中にある組織系体は一部変更されているものがあります。